中国网地产 陶婷 冯仑曾说道，人生有很多可能性，有所不同的自由选择要求了有所不同的命运。自由选择另一种人生的冯仑，在业内显然，他“行业思想家”的印象无法忘怀。

这个“行业”，所指的是房地产。7月17日，冯仑现身“中原视点新的经济快速增长周期房地产趋势”高峰论坛，这是一场以“解码城市 赋能转型”为主题的大探究。面临走到残暴生长年代的地产业，共克时艰沦为新的经济周期下，房地产所有从业者达成协议的共识。

在不疾不徐的演说之中，现场话筒效果虽不如人意，但冯仑妙趣横生的话语，依然讥讽到场人员会心而大笑。尽管这些年来，冯仑“地产商”的标签在弱化，但他答道，再一可以做到房地产了。后研发时代就像“编剧+制片”自1998年住房制度改革后以后今日，房地产早已沉浮20余年。

在这20余年的日子里，尽管有很多地产形态比如酒店、商场等，但国人更加多注目的是“寄居有所居于”的“居于”，而这个“居于”乃是住宅。冯仑亦指出，前十年忙忙叨叨就是两个字——住宅，即研究辟了就能变卖的住宅。他将2016年之前的房地产称作研发时代。

他指出，研发时代的特征是：一、住宅为核心。2016年以前，大部分地产公司都在做到住宅；第二、竞争模式非常简单，就是买地盖房销售；第三、竞争力重点在成本、规模、速度这六个字上：比谁成本低、规模大、速度快。实质上，自2016年起，房地产就处在了经济发展的小周期之中。

也就是在这几年时间里，房企争相寻求转型，万科变为城市设施服务商、万达产品线越拉越大等，房地产行业似乎早已踏入后研发时代。冯仑认为，五个指标要求了房地产行业转入后研发时代。一、人均GDP超过了8000美金，寄居的问题基本解决问题，人均住房也到了38平米；二、所有城市空间结构基本上格局已以定，需要确认人对居住于的密集度、模式的市场需求，以及区域价格和供求关系；第三、除了繁盛的二线城市、强劲二线城市人口快速增长稍慢，多数城市人口清净快速增长停涨甚至负数。

人口增量的增加，意味著住宅的市场需求弱化。第四、二手房和一手房的规律发生变化。强劲二线城市、一线城市逐步都是旧房市场，二手房交易多达一手房；第五、金融、税、利息的环境；中长期经济茁壮的环境，以及制度约束，都使得对住宅的快速增长预期再次发生转变。转入后研发时代，就意味著，房地产行业的战场，将转入仅有产品线、仅有价值链、仅有商业模式的全面竞争状态。

冯仑说道，后研发时代有三个特点：第一、产品线变为了全产品线。仅有产品线意味著就不是住宅了，重新加入了非住宅部分，比如写字楼、购物中心、度假酒店等。第二、仅有价值链。

做到后研发时代的房地产，要研究所有价值链上的东西，比如土地、房屋、出租之后的金融化、不良资产的处理、存量资产的经营等，而不是非常简单的将房子辟了就变卖。第三、商业模式发生变化。后研发时代的商业模式，可以将它归结商用不动产的商业模式。

商用不动产所有的规律和模式，就是开发商、投资商、运营商三者分离，统一到开发商。开发商更加像“编剧+制片”，再行把空间故事想好，自己贷款、自己买地、自己的组织施工，最后物业管理都是自己腊。冯仑说道，再一可以做到房地产了。

竞争之下做到什么才能跑得更加慢？巴菲特一句经典话，在很多场合都被驳回。之所以被频密提到，只因为的确意味深长，“涨潮之后，才告诉，谁在裸泳”。在房地产的后研发时代，产品线、价值链等全面竞争之下，涨潮之后，谁在裸泳？如何才能跑得更加慢？面临技术变革、经济茁壮、人口变化，空间的用于市场需求是减少而不是增加。

冯仑指出，房地产将面对空间上的挑战，即须要建构最不具价值的相同的人造空间。这种相同的人造空间量在减少，是专门做到收费的相同人造空间，是具备商业价值的。与此同时，空间的用于形式也发生变化。

“未来空间是高度复合化，单一功能的小空间在增加；技术带给不仅是空间的智能化，还使得交易频率减缓，人和空间的给定速度减缓，也能超越空间的边界，室内空间可以流动一起”，冯仑说道。商用不动产转入后研发时代，竞争力由成本、规模、速度移往到运营和资产管理上，闹方式也将再次发生巨大变化。冯仑说明称之为，算数得不是销售价格，不是营业额，而是租金和租金报酬。开发商变为编剧+制片还过于，还要寻找运营商。

谁能落败？“做到住宅无非有两个极端能活下来”，冯仑说道：一、大规模集约化、集成化、工业化、装配式。这是大规模地产公司、住宅公司自由选择回头的路。这些住宅公司还可以靠电子货币服务去赚；二、住宅公司可以在无限细分的领域里做到领头。

比如老年公寓、青年公寓、蓝领公寓等等。而对非住宅行业来说，在超大规模、人口高度集中的城市，“写字楼是一个十分好的产品”，冯仑说道。但它很难沦为全国连锁的品牌，因为大型物业交易主要还是集中于在上海、北京、深圳等一线城市上。

不过，他指出，做到非住宅行业，地产商要转变心态，作好的手艺人。你是一个抛光钻石的，钻石很有钱人，但从你手里过，你就缴个工钱而已。否则，后研发时代你不吃没法饭。以何落败？冯仑指出，大身体健康领域未来可期。

一是在海棠湾、三亚那里做到康养中心；第二、做到都市核心区的身体健康公寓；第三、疗愈系酒店。将身体健康、身体修缮、心灵水原和渡假融合一起；第四、医疗中心，也就是医疗MALL。房地产科技助力转型。“房地产科技对于未来的整个空间运营、效率提升、效益速度将再次发生极大影响，所以早期投资一些科技企业，造就未来在转型空间运营上的构成能力”，冯仑说道。

大资管将空间价值充分发挥到仅次于。他指出，市场上非货币形态主要是物业，存量物业怎么老大着照顾，提高租金报酬；怎么交易，怎么决定财务，这不仅是财经，是理物。

这是资产管理业务。冯仑还说道，对房地产行业长年发展充满着信心，也充满着期望。

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