中国网地产 莫欣/文日前，奥园身体健康在香港联交所透露招股书。资料表明，奥园身体健康主要专门从事物业管理服务及商业运营服务。奥园身体健康计划发售1.75亿股股份，其中香港发售规模为1750万股股份，国际发售1.575亿股股份。

每股发售定价不低于4.30港元，且目前预期不高于3.48港元。并计划于3月18日在香港联交所月上市。截至2018年9月末，奥园身体健康在11个省份、25个城市的61个物业获取适当的物业管理服务，牵涉到面积大约1040万平方米。

此外还包括多个城市的商业运营服务，在管面积大约37万平方米，以及1300万平方米的订约商业运营。截至2018年9月末，总营业收入为4.42亿元。其中物业管理服务部分营业收入为3.22亿元，占比为72.8%；商业运营服务部分营业收入1.20亿元，占到比27.2%。但招股书同时认为，其物业管理服务部分45.7%的收益皆来自母公司集团及其关联方研发的物业，收益大约为2.07亿元。

自2015至2017年期间，奥园身体健康毛利率分别为27.8%、31.1%以及34.1%，2018年前9月为31.8%。其中物业管理服务部分毛利率分别为24.7%、30.4%及31.0%。2018年前9月为32.4%；商业运营部分毛利率为43%、34.9%及42.3%。2018年前9月为30.3%。

虽然物业管理服务部分毛利率稳定增长，但商业运营部分毛利率则波动较小。明兴将持有人奥园身体健康已发售股本大约56.6%。其他有限公司股东中国奥园、Ace Rise、Joy Pacific、郭梓文及江敏儿将被视作奥园身体健康全部已发售股本中享有大约56.6%的权益。

假设以3.89港元发售，奥园身体健康全球发售扣除款项净额大约为6.16亿港元。其中62%资金将用作投资及并购其他商业运营或物业服务管理商。

其余部分将分别用作研发线上线下平台、研发智能服务系统，以及企业一般资金用途。据第一太平戴维斯数据表明，中国在管物业总建筑面积从2010年的126.4亿平方米快速增长到2017年的195.3亿平方米，总计快速增长54.51%。但从数据表明，每年增长速度大大下降，未来国内在管物业市场规模发展渐趋陡峭阶段。

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