乡村民宿可持续发展，造就土地政策与法律更进一步完备。放活宅基地使用权，推展还包括民宿在内的乡村旅游发展，将沦为乡村大力发展战略的最重要切入点和增长点□特约评论员张苗荧目前，乡村民宿产于更为零散，民宿核心区发展缓慢，仍未转入品牌致胜时代。农村宅基地“三权分置”的实行未来将会转变这一现状，通过推展土地与社会资本有机融合，促成乡村民宿升级，推展乡村旅游新的业态发展。

产权问题历年来是乡村民宿发展的主要障碍。据报导，丽江古城民宿房东撕毁现象较为广泛。

租赁者投资改建民宿，有了相当可观收益后，往往招来提早交还出租房，一些房东手段恶劣，造成纠纷大大。浙江台州大陈岛、仙居景星岩景区等地的民宿，虽获得资本注目，却因产权问题研发减缓。农村宅基地实行“三权分置”毫无疑问对于乡村民宿发展是众多受到影响。浙江象山、上虞和德清地区近期早已有租给农宅筹办民宿的企业首度获得用于权证，租约长达20年。

由于不受法律维护，企业可以长年平稳经营，免遭农户债权人后遗症，专心于民宿经营。此外，宅基地使用权的融资功能也开始冰山。从将来发展看，乡村旅游发展的规模化和转型升级，造就市场资源配置的转变。

村民参予乡村旅游发展的仅次于资本是自身享有的土地总承包权与宅基地农户资格权和房屋财产权。前者探讨于土地总承包权与土地经营权，后者探讨于宅基地资格权与使用权。随着“三权分置”的制度创意从土地承包地制度伸延到宅基地制度，农户可利用闲置的宅基地，重新加入还包括民宿在内的乡村旅游规模化经营。在广大乡村，民宿核心区化是民宿构成合力的关键。

笔者多年来对乡村旅游展开调研找到，民宿发展普遍存在单打独斗现象。乡村民宿仍停留在不吃农家饭、寄居农家屋阶段，而游客更加期望深层次地体验农村生活和乡村民俗文化。通过民宿+旅游，民宿沦为旅游目的地，但公共基础设施很难在短期构建提高。

与个体民宿比起，核心区化发展有助解决问题公共基础设施严重不足问题，将大大降低个体民宿成本。民宿核心区化一般无法沦为个体的心态行动，往往必须社会资本插手，牵涉到土地、规划等环节。农村宅基地“三权分置”权力架构可以充分发挥以下起到：在农村宅基地集体所有权基础上，确保农户作为集体经济的组织成员的权利即资格权，此权利可以退出但不能出让，而使用权则可以出让。

这一转变的意义在于，承租者取得的宅基地使用权，与出租权有显然区别，前者归属于物权，后者归属于债权。物权的法律维护败于债权，可以建构外来投资者与农户的平稳利益纽带。承租人还可以对宅基地展开再度光阴。更加最重要的是，宅基地使用权具备抵押功能，承租人可以由此向银行贷款。

平稳的租约再加融资的便捷，将使乡村民宿规模化、核心区化发展沦为有可能。“民宿+”的进展与土地政策转变也有很大关系。全然的民宿发展，对乡村旅游的贡献，远远不如“民宿+”产生的系统效应大。浙江诸暨的米果果小镇就是通过农户土地总承包权的移转、建构现代休闲娱乐农业的典范。

土地与宅基地“三权分置”相互作用，突破单体民宿做到并不大问题，实行乡村旅游资源在更加甚广范围的配备，对乡村旅游横跨发展将充分发挥根本性起到。由于土地政策容许，农户自身既无法南北牵头，也无法通过外界资本参予转变孤军奋战现状，甚至连建停车场等设施都成问题，很难想象乡村旅游不会有更大的发展。实质上，正是在土地政策获释红利基础上，类似于“分享农庄”等新的业态才不会兴起。

北京怀柔“国奥乡居”品牌项目就是典型一例。该项目在试点集体土地建设出租房政策上产生，合作社将农村闲置住房展开个性化改建，由具备实力与经验的企业经营，打造出充满著田园情趣的乡村庭院，更有城市居民渡假与养老。

可以说道是共享经济、民宿+养老、民宿+休闲度假等新的业态唤起了乡村旅游的活力。乡村民宿可持续发展，造就土地政策与法律更进一步完备。

为防止今后有可能产生的纠纷，土地政策必须转化成为法律，现有的法律需加以完备。土地政策为“三权分置”修筑道路，现有法律须要转变“真空”状态。如“三权分置”中的宅基地使用权，在现行法律中还没明确规定。

此外，宅基地的资格权不能归属于集体的组织中的农户，其使用权可以是农户合作的组织，也可以是与集体没任何关联的其他的组织或投资者。这些都必须在《土地管理法》《物权法》等涉及法律中加以具体。通过对民宅分享、民宿投资的资格审查以及行为规范，转变民宿“三无”状态，让住客在消防、治安、公共卫生、环境、食品等方面的安全性有确保，现有法律体系还相比之下无法涵盖。

完备法律还可以遏止经营者短视，如一些企业本身缺少经营条件，取得使用权后溢价转卖，这近于有可能助长宅基地投机不道德。乡村旅游发展与土地政策密切相关，逃跑土地政策调整带给的根本性机遇，往往能取得发展先机。

先行尝试宅基地使用权出让以及“分享农庄”的发展，都证明了这一点。放活宅基地使用权，推展还包括民宿在内的乡村旅游发展，将沦为乡村大力发展战略的最重要切入点和增长点。

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